فهرست مطالب
در دنیای امروز، بخش زیادی از معاملات ملکی به‌صورت آنلاین انجام می‌شود. پلتفرم‌هایی مانند «دیوار» و «شیپور» مسیر خرید، فروش و اجاره را ساده کرده‌اند، اما همین سادگی، گاهی باعث بروز مشکلات پیچیده حقوقی می‌شود. بسیاری از مردم، پس از مشاهده عکس‌ها و اطلاعات ملک در آگهی، تصمیم به عقد قرارداد می‌گیرند و تصور می‌کنند اطلاعات درج‌شده دقیق و معتبر است.
اما وقتی بعد از امضا و نقل مکان متوجه می‌شوند ملک قدیمی‌تر از آن چیزی است که نوشته شده، پارکینگ ندارد یا حتی دیوار حیاط در حال ریزش است، تازه با واقعیت تلخ مواجه می‌شوند.
در چنین شرایطی، نخستین واکنش این است که بپرسیم:
آیا می‌توان قرارداد را فسخ کرد؟
آیا درج اطلاعات اشتباه در آگهی نوعی تدلیس محسوب می‌شود؟
و آیا مشاور املاک یا آگهی‌دهنده مسئول جبران خسارت است؟
برای پاسخ دقیق به این پرسش‌ها باید به اصول قراردادها در قانون مدنی و به‌ویژه مفهوم خیار تدلیس توجه کرد. تدلیس یعنی «فریب دادن طرف مقابل در زمان عقد با پنهان کردن یا وارونه جلوه دادن واقعیت». قانون‌گذار در مواد ۴۳۸ تا ۴۴۰ قانون مدنی، برای شخص فریب‌خورده حق فسخ در نظر گرفته است.
در ادامه، قدم‌به‌قدم بررسی خواهیم کرد که تدلیس در اجاره ملک چه شرایطی دارد، چگونه باید اثبات شود، مسئولیت مشاور املاک در این میان چیست و در چه مواردی می‌توان علاوه بر فسخ، خسارت‌هایی مانند هزینه جابجایی یا نظافت را نیز مطالبه کرد.
مفهوم تدلیس در اجاره و مصادیق آن در آگهی‌های ملکی
تدلیس در لغت به معنای «فریب دادن، پنهان کردن عیب یا وانمود کردن به داشتن ویژگی غیرواقعی» است. در قانون مدنی ایران، ماده ۴۳۸ می‌گوید:
«تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.»
در معاملات اجاره، تدلیس زمانی رخ می‌دهد که یکی از طرفین، چه مالک و چه مشاور املاک، با آگهی، گفتار یا نوشتار خود موجب شود طرف مقابل در شرایط نادرست تصمیم به عقد قرارداد بگیرد. به بیان ساده‌تر، اگر مستأجر با اعتماد به اطلاعاتی که بعداً خلاف واقع درمی‌آید، قرارداد امضا کند، فریب‌خورده محسوب می‌شود.
تفاوت تدلیس با اشتباه ساده
گاهی ممکن است آگهی‌دهنده یا بنگاه‌دار، اطلاعات ملک را اشتباه بنویسد بدون اینکه قصد فریب داشته باشد. در این صورت، موضوع «اشتباه» مطرح است نه «تدلیس».
اما اگر آگهی به‌گونه‌ای نوشته شود که آگاهانه ویژگی‌های مثبت نادرست (مثل پارکینگ، آسانسور یا سال ساخت جدید) درج شود، یا عیب‌های جدی پنهان بماند، این رفتار مصداق تدلیس عمدی است و قانون‌گذار برای آن حق فسخ در نظر گرفته است.
مصادیق رایج تدلیس در آگهی‌های ملکی
در سال‌های اخیر، با افزایش معاملات اینترنتی، شکل‌های تازه‌ای از تدلیس به وجود آمده که در ادامه به چند مورد واقعی از شکایت‌های کاربران اشاره می‌کنیم:
۱. تفاوت متراژ واقعی با متراژ آگهی
در بسیاری از آگهی‌ها، متراژ ملک بیشتر از مقدار واقعی درج می‌شود. خریدار یا مستأجر، ملک را بر اساس عدد ثبت‌شده انتخاب می‌کند، اما بعد از امضا متوجه می‌شود که چند متر از فضا کمتر است یا بخشی از متراژ اعلامی در مشاعات محاسبه شده بوده است.
مثال: خانم «الف» در دیوار آگهی ملکی با متراژ ۱۱۳ متر دید و قرارداد را بست. اما طبق سند رسمی ملک فقط ۱۰۶ متر بود. چون تفاوت هفت متر تأثیر زیادی در اجاره بها دارد و اطلاعات نادرست مبنای تصمیم او بوده، این مورد مصداق تدلیس است و حق فسخ برای او ایجاد می‌کند.
۲. سال ساخت غیرواقعی یا تغییر داده‌شده
سال ساخت ملک یکی از مهم‌ترین عوامل در تصمیم‌گیری برای اجاره یا خرید است. آگهی‌هایی که با هدف جذب مشتری سال ساخت را جدیدتر اعلام می‌کنند، نمونه آشکار تدلیس محسوب می‌شوند.
مثال: در آگهی نوشته شده «ساخت ۱۳۹۲»، اما در سند و پایان‌کار، سال ساخت ۱۳۸۰ قید شده است. این تفاوت نه‌تنها در ظاهر ملک بلکه در ارزش واقعی و ایمنی آن تأثیر دارد، و اگر مستأجر با فرض ساختمان نوساز اقدام کرده باشد، فریب خورده است.
۳. اعلام امکانات غیرواقعی (پارکینگ، آسانسور، انباری و…)
مشاوران یا مالکان گاهی برای جذاب‌تر کردن آگهی، امکاناتی مانند پارکینگ، انباری یا تلفن فعال را در متن می‌نویسند، در حالی که واقعیت ندارد. اگر ثابت شود این اطلاعات از ابتدا نادرست بوده و نقش مؤثری در تصمیم مستأجر داشته، خیار تدلیس برقرار می‌شود.
مثال: در آگهی آمده «دارای پارکینگ اختصاصی»، اما بعد از عقد قرارداد، مشخص می‌شود که پارکینگ به واحد دیگری تعلق دارد یا اصلاً در صورت‌مجلس تفکیکی ثبت نشده است. چنین موردی نه اشتباه، بلکه فریب آگاهانه است.
۴. پنهان کردن عیب‌های اساسی ساختمان
قانون مدنی در ماده ۴۳۹ تصریح کرده است که اگر تدلیس به‌صورت «پنهان کردن عیب» انجام شود، خریدار یا مستأجر حق فسخ دارد.
مثال: پس از اسباب‌کشی، مستأجر متوجه شکاف عمیق در دیوار حیاط و ریزش گچ سقف می‌شود. اگر ثابت شود مالک یا مشاور در زمان عقد از این عیب اطلاع داشته و آن را نگفته، این پنهان‌کاری مصداق تدلیس است. حتی اگر ملک بازدید شده باشد، باز هم ممکن است دادگاه بپذیرد که عیب «پنهان» بوده، چون از دید معمولی قابل تشخیص نبوده است.
نقش مشاور املاک در تدلیس
گاهی اطلاعات غلط نه توسط مالک، بلکه توسط مشاور املاک وارد آگهی می‌شود. در این حالت، اگر مشاور عمداً اطلاعات نادرست را درج کرده یا عیب ملک را پنهان کرده باشد، او نیز در فریب شریک محسوب می‌شود و مسئولیت تضامنی در قبال خسارت دارد.
بر اساس ماده ۳ قانون نظام صنفی مشاوران املاک، دلال موظف است اطلاعات صحیح و کامل را منتقل کند. درج اطلاعات اشتباه، نوعی تخلف صنفی و در موارد جدی، حتی قابل پیگرد کیفری است.
نکته مهم: «مشاهده ملک» همیشه مانع اثبات تدلیس نیست
بسیاری از موجران پس از بروز اختلاف می‌گویند: «مستأجر خودش ملک را دیده بود!»
اما دیدن ظاهری ملک لزوماً به معنی آگاهی از واقعیت نیست. اگر فریب در اطلاعاتی باشد که از روی ظاهر قابل تشخیص نیست (مثل سال ساخت، متراژ دقیق، یا پارکینگ قانونی)، مشاهده ملک تأثیری در از بین رفتن خیار تدلیس ندارد. دادگاه‌ها معمولاً بررسی می‌کنند که آیا فریب در اطلاعات “مؤثر در تصمیم” بوده یا نه.
شرایط اثبات تدلیس در اجاره و نحوه اعمال خیار فسخ
در قانون مدنی ایران، تدلیس به عنوان یکی از دلایل معتبر برای فسخ قرارداد شناخته شده است، اما برای اینکه ادعای تدلیس پذیرفته شود، باید چند شرط مشخص وجود داشته باشد. دادگاه بدون وجود این شرایط، فسخ را نمی‌پذیرد و معمولاً می‌گوید: «مدعی باید تدلیس را ثابت کند.» بنابراین، اثبات تدلیس در اجاره نیازمند دقت، مدارک و زمان‌بندی درست است.
شرط اول: فریب باید قبل از عقد و مؤثر در تصمیم باشد
قانون می‌گوید تدلیس زمانی اثر دارد که «در حین عقد» باعث فریب طرف مقابل شود. به بیان ساده، باید نشان دهید که اگر آن اطلاعات نادرست (مثل سال ساخت یا داشتن پارکینگ) اعلام نمی‌شد، شما اصلاً قرارداد را امضا نمی‌کردید یا شرایط آن را تغییر می‌دادید.
🔹 مثال: مستأجر با دیدن عبارت «ساخت ۱۳۹۲» و «دارای پارکینگ» تصمیم گرفته اجاره کند. اگر می‌دانست ملک ۱۳۸۰ است و پارکینگ ندارد، قطعاً نمی‌پذیرفت. بنابراین، فریب قبل از عقد و مؤثر در تصمیم بوده است.
شرط دوم: اطلاعات خلاف واقع یا پنهان‌کاری باید قابل اثبات باشد
در دادگاه، ادعا بدون سند پذیرفته نمی‌شود. برای اثبات تدلیس، بهتر است مستنداتی از آگهی یا مکاتبات در اختیار داشته باشید.
مدارک قابل استناد می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
اسکرین‌شات از آگهی (مثلاً در دیوار یا شبکه‌های اجتماعی) که نشان دهد اطلاعات نادرست اعلام شده؛
پرینت مکالمات چت یا پیامک با مشاور املاک یا مالک؛
نسخه پیش‌قرارداد یا قولنامه اولیه که اطلاعات متفاوتی از سند رسمی دارد؛
گواهی کارشناسی رسمی دادگستری در مورد سال ساخت یا متراژ واقعی.
🔹 مثال: خانم «م. الف» پرینت آگهی دیوار و چت واتساپ با مشاور املاک را به دادگاه ارائه داد که در آن نوشته شده بود «ملک نوساز و دارای پارکینگ». کارشناس رسمی در بازدید مشخص کرد ملک مربوط به سال ۱۳۸۰ و بدون پارکینگ است. قاضی با استناد به این مدارک، خیار تدلیس را محرز دانست.
شرط سوم: اقدام سریع پس از اطلاع از فریب
در ماده ۴۴۰ قانون مدنی آمده است که «خیار تدلیس فوری است».
یعنی اگر کسی متوجه شود فریب خورده، باید فوراً برای فسخ اقدام کند؛ در غیر این صورت، سکوت یا ادامه استفاده از ملک به معنی رضایت تلقی می‌شود.
بنابراین اگر مستأجر پس از آگاهی از فریب، مثلاً چند ماه در ملک بماند و اجاره پرداخت کند، معمولاً دادگاه می‌گوید حق فسخ از بین رفته است.
🔹 مثال: آقای «ک» بلافاصله پس از اسباب‌کشی و مشاهده ترک‌های خطرناک در دیوار، طی اظهارنامه رسمی به مالک اعلام فسخ کرد و سپس دادخواست داد. چون واکنش او فوری بوده، دادگاه فسخ را پذیرفت و حتی هزینه جابجایی را نیز به عنوان خسارت به نفعش محاسبه کرد.
شرط چهارم: تدلیس از سوی طرف مقابل یا نماینده او انجام شده باشد
اگر فریب توسط شخصی انجام شود که مستقیماً در معامله نقشی ندارد، ممکن است خیار تدلیس برقرار نباشد.
اما در معاملات ملکی معمولاً آگهی‌دهنده (مالک یا مشاور املاک) طرف مؤثر در عقد است. به همین دلیل اگر مشاور املاک آگهی را منتشر کرده یا اطلاعات نادرست داده باشد، مالک نمی‌تواند از مسئولیت شانه خالی کند، زیرا مشاور در حکم نماینده او محسوب می‌شود.
نحوه اعمال خیار تدلیس و فسخ قرارداد اجاره
برای فسخ به استناد تدلیس، لازم است اقدامات زیر با دقت انجام شود:
ارسال اظهارنامه رسمی به موجر یا بنگاه
در اظهارنامه باید به صراحت اعلام کنید که به دلیل درج اطلاعات خلاف واقع در آگهی یا پنهان کردن عیب، قصد فسخ قرارداد را دارید. این مرحله برای اثبات “فوریت” بسیار مهم است.طرح دادخواست فسخ قرارداد اجاره در دادگاه حقوقی
اگر موجر نپذیرد، باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دادخواست فسخ به استناد مواد ۴۳۸ و ۴۴۰ قانون مدنی ثبت کنید. در دادخواست، دلایل، مدارک و زمان اطلاع از فریب باید دقیق ذکر شود.درخواست خسارت‌های تبعی
علاوه بر فسخ، می‌توانید هزینه‌هایی را که بابت جابجایی، نظافت، حمل‌ونقل یا حتی رهن پرداختی متحمل شده‌اید، به عنوان خسارت ناشی از تدلیس مطالبه کنید. دادگاه در صورت احراز فریب، مالک و مشاور را مشترکاً مسئول جبران خسارت می‌داند.
نکته کاربردی برای مستأجران
اگر در زمان عقد قرارداد در بنگاه هستید و اطلاعات آگهی با گفته‌های مشاور یا متن قرارداد متفاوت است، حتماً همه موارد را در قرارداد مکتوب کنید. نوشتن عباراتی مانند «ملک دارای پارکینگ طبق آگهی» یا «مطابق اطلاعات مندرج در آگهی اینترنتی» در متن قرارداد، بعدها برای اثبات تدلیس بسیار مؤثر است.
مسئولیت مشاور املاک و موجر در درج اطلاعات خلاف واقع
در معاملات ملکی، بسیاری از آگهی‌ها ابتدا توسط مشاوران املاک در سایت‌هایی مثل دیوار یا شیپور ثبت می‌شوند. از نظر حقوقی، هر دو شخص — مشاور املاک (به عنوان واسطه) و مالک (به عنوان اصیل) — می‌توانند در قبال درج اطلاعات خلاف واقع مسئول شناخته شوند، اما نحوه مسئولیت آن‌ها متفاوت است.
۱. مسئولیت مشاور املاک بر اساس قانون نظام صنفی و آیین‌نامه مشاوران املاک
طبق ماده ۲۵ آیین‌نامه اجرایی مشاوران املاک، هرگونه درج اطلاعات نادرست یا اغواگرانه در آگهی‌های ملکی تخلف صنفی محسوب می‌شود و اتحادیه صنف مشاوران املاک می‌تواند نسبت به تعلیق یا لغو پروانه کسب اقدام کند.
به عبارت ساده‌تر، اگر مشاور املاک عمداً اطلاعاتی مثل سال ساخت پایین‌تر، داشتن پارکینگ یا تلفن فعال را در آگهی درج کند تا مشتری را جذب کند، این رفتار مصداق تدلیس است و هم تخلف صنفی دارد و هم اثر حقوقی در فسخ قرارداد.
مثال کاربردی:
آژانس «مسکن پرشین» در منطقه ۵ تهران ملکی را با عنوان “نوساز ۹۲” آگهی کرد. پس از عقد قرارداد، مستأجر متوجه شد که ملک مربوط به سال ۱۳۸۱ است و ترک‌های عمیقی در دیوار دارد. شکایت به اتحادیه منجر شد و پس از بررسی مشخص گردید مشاور املاک اطلاعات را از روی «سند واقعی» بررسی نکرده است. نتیجه: پروانه بنگاه برای سه ماه تعلیق و اجاره‌نامه نیز در دادگاه به استناد تدلیس فسخ شد.
۲. مسئولیت موجر (مالک) در اعلام اطلاعات غلط یا پنهان کردن عیب
در قانون مدنی، مالک موظف است مورد اجاره را مطابق اوصاف اعلام‌شده تحویل دهد (ماده ۴۷۸ قانون مدنی).
اگر او عمداً اطلاعات نادرست بدهد — مثلاً سال ساخت، متراژ، وجود پارکینگ یا وضعیت تلفن را خلاف واقع اعلام کند — مستأجر می‌تواند با استناد به ماده ۴۳۸ قانون مدنی، فسخ قرارداد و مطالبه خسارت را درخواست کند.
دادگاه معمولاً بررسی می‌کند که آیا این اطلاعات نادرست در تصمیم مستأجر مؤثر بوده است یا نه.
نکته مهم:
اگر مالک بگوید “من به مشاور املاک گفته بودم درست بنویس” ولی مشاور اشتباه درج کرده، باز هم مسئولیت مالک از بین نمی‌رود، چون نماینده‌اش مرتکب تدلیس شده و اثر حقوقی آن متوجه او نیز خواهد بود.
۳. آیا درج اطلاعات نادرست می‌تواند جنبه کیفری هم داشته باشد؟
بله، در شرایطی که فریب و زیان مالی احراز شود، ممکن است رفتار مشاور یا مالک مصداق کلاهبرداری یا فریب در معاملات تلقی شود.
مطابق ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری، اگر کسی با وسایل متقلبانه باعث فریب دیگری و ضرر مالی او شود، مرتکب جرم کلاهبرداری شده و مجازات حبس و جزای نقدی دارد.
🔹 نمونه عملی:
اگر مشاور املاک با علم به اینکه ملک ۱۳۸۰ است، آن را “نوساز ۹۲” معرفی کند و از این طریق قرارداد اجاره تنظیم شود، و مستأجر بابت هزینه جابجایی و اجاره متضرر شود، می‌تواند شکایت کیفری کلاهبرداری از طریق ارائه اطلاعات خلاف واقع مطرح کند. البته اثبات سوءنیت در این مورد اهمیت زیادی دارد.
۴. نحوه مطالبه خسارت از مشاور املاک یا مالک
برای جبران هزینه‌ها، مستأجر می‌تواند از یکی از مسیرهای زیر اقدام کند:
شکایت به اتحادیه مشاوران املاک جهت تخلف صنفی؛
دادخواست حقوقی مطالبه خسارت ناشی از تدلیس به دادگاه؛
در موارد خاص، شکایت کیفری به دلیل فریب در معامله.
در دادخواست خسارت، باید مبلغ‌هایی مانند هزینه نظافت، جابجایی، حمل اثاث، و خسارت ناشی از ترک ملک را برآورد و به عنوان زیان مالی ناشی از تدلیس قید کند. قاضی در صورت احراز رابطه مستقیم بین فریب و ضرر، می‌تواند موجر و مشاور را به صورت تضامنی مسئول بداند.
۵. نقش کارشناسی رسمی و ادله فنی در احراز تدلیس
در پرونده‌های ملکی، یکی از مهم‌ترین ادله برای اثبات فریب، نظر کارشناس رسمی دادگستری است. کارشناس با بررسی سند، بنای ساختمان، وضعیت تأسیسات، و مقایسه با اطلاعات مندرج در آگهی و قرارداد، گزارشی ارائه می‌دهد که می‌تواند مبنای رأی دادگاه باشد.
در بسیاری از پرونده‌ها، همین نظر کارشناسی تعیین‌کننده است که آیا تفاوت‌های ملک ناشی از «فریب عمدی» بوده یا صرفاً «اشتباه در توصیف».
راهکارهای قانونی و عملی برای فسخ اجاره به علت تدلیس
زمانی که مستأجر متوجه می‌شود اطلاعات درج‌شده در آگهی یا قرارداد با واقعیت تفاوت دارد (مثلاً متراژ کمتر، سال ساخت بالاتر، یا نبود امکاناتی که وعده داده شده بود)، باید سریع و دقیق اقدام کند تا حق فسخ از بین نرود.
در ادامه مراحل را به ترتیب بررسی می‌کنیم.
۱. جمع‌آوری مدارک و مستندات اولیه
اولین و مهم‌ترین گام، جمع‌آوری مستنداتی است که نشان دهد آگهی و اطلاعات ارائه‌شده نادرست بوده‌اند.
مدارک قابل استناد شامل موارد زیر است:
اسکرین‌شات از آگهی دیوار یا وب‌سایت مشاور املاک؛
نسخه‌های قرارداد پیش‌اجاره یا قولنامه اولیه؛
سند رسمی یا استعلام از شهرداری (برای سال ساخت و متراژ واقعی)؛
عکس یا فیلم از وضعیت فعلی ملک (مثلاً نبود پارکینگ یا وجود ترک در دیوار).
اگر کاربر همه این مدارک را به شکل دقیق نگه دارد، در دادگاه احتمال پیروزی بسیار بالا می‌رود.
۲. ارسال اظهارنامه رسمی برای اعلام فسخ
قانون مدنی می‌گوید خریدار یا مستأجر وقتی حق فسخ دارد، باید آن را «فوراً پس از اطلاع از تدلیس» اعمال کند.
بنابراین اگر مستأجر چند هفته یا چند ماه بعد از کشف فریب ساکت بماند، دادگاه ممکن است بگوید «حق فسخ ساقط شده است».
برای حفظ حق خود، باید اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی ارسال شود. در ادامه یک نمونه متن پیشنهادی آورده شده است:
نمونه متن اظهارنامه فسخ اجاره به علت تدلیس
به استحضار می‌رساند: بر اساس قرارداد اجاره مورخ ۱۴۰۳/۰۵/۱۰، ملکی با مشخصات مندرج در قرارداد از جنابعالی اجاره نمودم.
پس از تحویل ملک، مشخص شد مشخصات اعلامی از جمله «سال ساخت ۱۳۹۲، وجود پارکینگ و تلفن فعال» با واقعیت تطابق ندارد.
نظر به اینکه موارد مذکور در تصمیم به اجاره مؤثر بوده و مصداق تدلیس در عقد اجاره می‌باشد، بدین‌وسیله فسخ قرارداد اجاره را اعلام و استرداد مبالغ پرداختی و هزینه‌های انجام‌شده از قبیل نظافت، جابجایی و اجاره ماه جاری را مطالبه می‌نمایم.
بدیهی است در صورت استنکاف از استرداد مبالغ فوق، از طریق مراجع قضایی اقدام خواهد شد.با احترام
[نام مستأجر – شماره ملی – نشانی دقیق]
۳. طرح دادخواست فسخ و مطالبه خسارت در دادگاه
اگر مالک یا بنگاه پاسخ ندادند، مستأجر می‌تواند دادخواست فسخ قرارداد و مطالبه خسارت ناشی از تدلیس را به شورای حل اختلاف (در صورتی که مبلغ اجاره یا خسارت زیر ۲۰ میلیون تومان باشد) یا دادگاه عمومی حقوقی ارائه دهد.
در این دادخواست معمولاً دو خواسته اصلی درج می‌شود:
اعلام فسخ اجاره به علت تدلیس
الزام موجر یا مشاور املاک به پرداخت خسارات وارده
دادگاه پس از بررسی مدارک، بازدید ملک یا ارجاع به کارشناس رسمی، رأی خود را صادر می‌کند.
در بسیاری از پرونده‌های مشابه، قاضی علاوه بر فسخ اجاره، موجر را به پرداخت خسارت جابجایی و نظافت محکوم کرده است.
۴. استفاده از شهادت شهود و پرینت آگهی
اگر آگهی از سایت حذف شده باشد، می‌توان از پرینت رسمی از طریق پلیس فتا یا پشتیبانی سایت دیوار استفاده کرد.
همچنین حضور همسایگان یا کارگران جابجایی که شاهد نبود پارکینگ یا خرابی بنا هستند، می‌تواند به عنوان شهادت شهود در پرونده استفاده شود.
هرچه مدارک مستندتر و زمان اقدام سریع‌تر باشد، شانس اثبات تدلیس بیشتر است.
۵. مطالبه خسارت بابت هزینه‌های انجام‌شده
بر اساس ماده ۴۴۲ قانون مدنی، کسی که در اثر فریب در معامله زیان دیده است، حق دارد خسارات ناشی از آن را از فریب‌دهنده بگیرد.
بنابراین هزینه‌های زیر قابل مطالبه‌اند:
کرایه حمل‌ونقل و جابجایی وسایل؛
هزینه نظافت یا تعمیرات انجام‌شده قبل از فسخ؛
اجاره‌بهای پرداختی برای مدتی که از ملک استفاده نشده؛
خسارت روحی و زمانی در قالب «ضرر معنوی» در صورت احراز تقصیر طرف مقابل.
قاضی معمولاً بر اساس فاکتورهای رسمی یا استشهادیه محلی میزان خسارت را تعیین می‌کند.
۶. مراجعه به اتحادیه مشاوران املاک
در کنار اقدام قضایی، شکایت به اتحادیه صنف مشاوران املاک نیز می‌تواند مفید باشد.
در این شکایت، موضوع تخلف صنفی و فریب در تبلیغات ملکی بررسی می‌شود و اتحادیه اختیار دارد در صورت اثبات، بنگاه را جریمه یا پروانه‌اش را تعلیق کند.
این اقدام حتی اگر خسارتی پرداخت نشود، در پرونده مستأجر به عنوان قرینه‌ای قوی بر فریب عمدی قابل استناد است.
۷. نکات طلایی برای اجاره ملک در آینده
همیشه از مالک بخواهید سند رسمی ملک را قبل از امضا مشاهده کنید.
اگر سال ساخت، پارکینگ یا متراژ برایتان مهم است، آن را در متن اجاره‌نامه به‌طور دقیق بنویسید.
از آگهی‌ها فقط به عنوان «سرنخ» استفاده کنید، نه سند معتبر.
در صورت تردید، قبل از عقد قرارداد از کارشناس رسمی یا مشاور حقوقی مشورت بگیرید.
پرسش‌های متداول درباره تدلیس، فسخ و فریب در معاملات اجاره
آیا اگر در آگهی دیوار اطلاعات غلط نوشته شده باشد، می‌توان قرارداد اجاره را فسخ کرد؟
بله، اگر مستأجر بتواند ثابت کند اطلاعات درج‌شده در آگهی (مثل سال ساخت، متراژ یا وجود پارکینگ) در تصمیم او برای اجاره مؤثر بوده و با واقعیت تفاوت داشته، حق فسخ دارد.
مبنای این حق، ماده ۴۳۸ قانون مدنی است که تدلیس را موجب خیار فسخ می‌داند. مستأجر باید فوراً پس از اطلاع از فریب، اظهارنامه رسمی برای اعلام فسخ ارسال کند.
اگر مشاور املاک گفته باشد “ما گفتیم ملک قدیمی است” ولی در آگهی خلاف آن نوشته، تکلیف چیست؟
در این حالت دادگاه بررسی می‌کند که آیا مستأجر قبل از امضا از موضوع مطلع شده یا نه.
اگر آگهی و گفته‌های اولیه منجر به تصمیم‌گیری مستأجر شده باشند، حتی اگر در جلسه قرارداد اشاره‌ای جزئی شده باشد، باز هم رفتار مشاور می‌تواند تدلیس مؤثر محسوب شود.
زیرا هدف از قانون تدلیس، حمایت از فردی است که با اعتماد به گفته‌ها و تبلیغات طرف مقابل، دچار ضرر شده است.
آیا تدلیس توسط مشاور املاک جنبه کیفری هم دارد؟
در مواردی بله. اگر فریب عمدی موجب ورود ضرر مالی شود، رفتار مشاور املاک می‌تواند مصداق کلاهبرداری موضوع ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و کلاهبرداری باشد.
اما برای اثبات آن باید سوءنیت (عمد در فریب) احراز شود و مستنداتی مانند آگهی، مکالمات و قرارداد ارائه گردد.
آیا می‌توان از مشاور املاک و مالک هم‌زمان شکایت کرد؟
بله، چون هر دو می‌توانند در شکل‌گیری فریب نقش داشته باشند.
در دادگاه، ممکن است یکی به عنوان «فریب‌دهنده اصلی» و دیگری به عنوان «مسئول تضامنی خسارت» شناخته شود.
بنابراین بهتر است شکایت هم‌زمان از هر دو مطرح شود تا امکان تضییع حق وجود نداشته باشد.
اگر ملک مشکلات فنی یا خطر جانی داشته باشد (مثلاً ترک دیوار یا نشست زمین)، چه باید کرد؟
در این شرایط علاوه بر خیار تدلیس، خیار عیب هم به مستأجر تعلق می‌گیرد.
اگر خطر جانی یا مالی محتمل باشد، می‌توان فسخ فوری قرارداد را اعلام و از دادگاه دستور تخلیه بدون خسارت به موجر را درخواست کرد.
حتی در برخی پرونده‌ها، دادگاه موجر را به پرداخت خسارت اضطراری نیز محکوم کرده است.
آیا می‌توان هزینه‌های نظافت و جابجایی را هم گرفت؟
بله. این هزینه‌ها مصداق «خسارت ناشی از تدلیس» هستند و طبق ماده ۴۴۲ قانون مدنی قابل مطالبه‌اند.
حتی اگر فسخ انجام شود ولی مستأجر هزینه‌هایی برای آماده‌سازی یا پاک‌سازی ملک پرداخت کرده باشد، می‌تواند با ارائه فاکتور یا استشهادیه، خسارتش را از موجر یا مشاور مطالبه کند.
آیا در قرارداد اجاره باید سال ساخت یا امکانات ملک دقیق ذکر شود؟
قطعاً بله. یکی از اشتباهات رایج در تنظیم اجاره‌نامه، ننوشتن جزئیات ملک است.
ذکر مواردی مثل سال ساخت، متراژ دقیق، وجود یا عدم وجود پارکینگ، آسانسور و تلفن فعال باعث می‌شود در صورت بروز اختلاف، مستأجر بتواند به قرارداد استناد کند و ثابت نماید اطلاعات خلاف واقع بوده است.
اگر مستأجر قرارداد را فسخ کند ولی موجر پول پیش را پس ندهد، چه باید کرد؟
مستأجر باید ابتدا اظهارنامه فسخ را ارسال و سپس دادخواست استرداد مبلغ ودیعه بدهد.
اگر دادگاه تدلیس را بپذیرد، موجر علاوه بر استرداد ودیعه، ممکن است به پرداخت خسارت تأخیر و هزینه‌های جانبی هم محکوم شود.
اگر ملک از نظر شهرداری یا آتش‌نشانی ناایمن باشد، آیا می‌توان اجاره را فسخ کرد؟
بله، در این حالت موضوع فقط تدلیس نیست بلکه بحث عدم قابلیت انتفاع از عین مستأجره است.
طبق ماده ۴۸۰ قانون مدنی، اگر ملک به نحوی شود که استفاده از آن ممکن نباشد، قرارداد خودبه‌خود منفسخ می‌شود و موجر باید اجاره‌بها و ودیعه را بازگرداند.
جمع‌بندی
وقتی اطلاعات ملک در آگهی یا قرارداد با واقعیت متفاوت است، مستأجر طبق قانون می‌تواند به استناد خیار تدلیس یا خیار عیب قرارداد را فسخ کرده و خسارت دریافت کند.
در این مسیر، اظهارنامه رسمی، مدارک مستند، و سرعت عمل نقش کلیدی دارند.
مشاور املاک و مالک نیز هر دو در قبال درج اطلاعات خلاف واقع مسئولیت دارند و حتی ممکن است با شکایت کیفری روبه‌رو شوند.
وقتی آگهی دیوار خلاف واقع است + راهنمای قانونی برای اثبات تدلیس در اجاره ملک و فسخ قرارداد