مال مشاع چیست؟ راهنمای فروش سهم‌ الشرکه در املاک مشاعی

مال مشاع چیست؟ راهنمای فروش سهم‌ الشرکه در املاک مشاعی

مال مشاع چیست؟ درک مفهوم اشاعه و مالکیت مشترک

در ادبیات حقوقی و عرف معاملات، هرگاه مالکیت یک مال واحد، اعم از منقول (مانند یک دستگاه خودرو) یا غیرمنقول (مانند زمین یا آپارتمان)، میان دو یا چند نفر مشترک باشد، بدون آنکه سهم هر شریک در جزء به جزء آن مال، از لحاظ مادی و فیزیکی جدا شده و معین شده باشد، به آن مال، مال مشاع گفته می شود و به این وضعیت حقوقی، اشاعه اطلاق می گردد. برای درک بهتر این مفهوم، باید بدانیم که مالکیت مشاع با مالکیت مفروز (مالکیتی که سهم هر فرد کاملاً مشخص و جدا شده است) در تضاد قرار دارد و مهم ترین و در عین حال پیچیده ترین ویژگی مال مشاع این است که حق مالکیت هر یک از شرکا، به مثابۀ قطرات آب در یک لیوان، در تمامی اجزای مال گسترده و منتشر شده است؛ به عبارت دیگر، شریکی که تنها دو دانگ از یک خانۀ شش دانگ را در اختیار دارد، مالک دو دانگ از درب ورودی، دو دانگ از دیوارها، دو دانگ از کف و دو دانگ از هر ذرۀ تشکیل دهندۀ آن خانه است. این اشتراک و درهم تنیدگی سهم ها، سبب می شود که هیچ یک از شرکا نتواند بدون رضایت و اذن کتبی دیگران، حتی به میزان سهم خود، در مال تصرف فیزیکی (مادی) کند یا در ادارۀ مال تصمیم بگیرد، چرا که هرگونه اقدام انفرادی، به منزلۀ دخالت در حقوق و سهم سایر شرکا تلقی می شود. در واقع، این وضعیت حقوقی که بیشتر در اثر ارث بری (مال مشترک ورثه) یا شراکت در خرید اموال (مال مشترک شرکا) به وجود می آید، برای هرگونه اقدام حقوقی بعدی، از جمله فروش، رهن یا حتی اجاره، چالش هایی را ایجاد می کند و برای پایان دادن به این وضعیت اشاعه، که غالباً موجب بروز اختلاف و توقف در بهره برداری مناسب از مال می گردد، راه حل های قانونی مانند افراز یا فروش سهم الشرکه در املاک مشاعی پیش بینی شده است که به شرکا این امکان را می دهد تا مالکیت خود را از حالت ابهام و اشتراک خارج کرده و به یک مالکیت کاملاً مشخص و مستقل (مفروز) تبدیل نمایند تا بتوانند بدون نیاز به اخذ رضایت دیگران، نسبت به سهم خود تصمیم بگیرند.

تفاوت افراز، تفکیک و تقسیم؛ راه حل های حقوقی خروج از اشاعه

هنگامی که شرکا قصد دارند به وضعیت اشاعۀ مال خود پایان دهند، با سه اصطلاح کلیدی حقوقی روبرو می شوند که شناخت دقیق تفاوت آن ها برای انجام صحیح مراحل قانونی ضروری است: تقسیم، تفکیک و افراز. در یک تعریف کلی، تقسیم شامل هرگونه اقدام حقوقی است که منجر به پایان دادن به حالت اشاعه و جداسازی سهم شرکا می شود و افراز و تفکیک، خود زیرمجموعه ای از تقسیم محسوب می شوند. تفکیک، فرآیندی است که در اداره ثبت انجام می شود و هدف آن صرفاً تقسیم یک قطعۀ بزرگ به چند قطعۀ کوچک تر است، بدون توجه به میزان سهم الشرکۀ مالکان؛ در واقع در تفکیک، ضرورتی ندارد که مال مشاع باشد و حتی یک مالک واحد نیز می تواند ملک خود را تفکیک کند و نکته مهم تر آنکه، پس از تفکیک، همچنان امکان دارد سهم های جدید بین همان مالکان به صورت مشاع باقی بماند. اما افراز، مفهومی است که دقیقاً برای جداسازی و معین کردن سهم مشاعی هر یک از شرکا در املاک غیرمنقول به کار می رود؛ در افراز، هدف نهایی، جدا کردن سهم هر شریک، به نسبت دنگی که مالک است، از سایر شرکا و تبدیل مالکیت مشاع به مفروز است، به طوری که هر شریک بتواند برای سهم مستقل خود سند مالکیت جداگانه دریافت کند. افراز، تنها زمانی مطرح می شود که مال موردنظر به صورت مشاع در مالکیت چند نفر باشد و یکی از شرکا (یا همگی) قصد جداسازی سهم خود را داشته باشد و برخلاف تفکیک که با رضایت مالک یا مالکان انجام می گیرد، افراز می تواند به صورت قهری و اجباری (با درخواست یک شریک) نیز صورت پذیرد. به بیان ساده، تفکیک مانند تقسیم یک کیک به قطعات مساوی است، صرف نظر از اینکه چه کسی چه سهمی دارد، اما افراز، مانند تخصیص دقیق همان قطعات کیک به شرکا، بر اساس میزان سهم هر یک از آن ها (مثلاً دو دنگ به نفر اول و چهار دنگ به نفر دوم) است که این امر نقش حیاتی در تعیین سرنوشت ملک مشاع و امکان پذیری صدور سند مستقل برای هر قطعه دارد.

مراحل افراز ملک مشاع؛ از تقاضا تا صدور سند مفروز

فرآیند افراز ملک مشاع، یک مسیر حقوقی دقیق است که بسته به شرایط ملک و مالکان، از طریق دو مرجع اصلی قابل پیگیری است: اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه عمومی حقوقی. اولین و اصلی ترین مرجع رسیدگی به تقاضای افراز، واحد ثبتی محل وقوع ملک است و درخواست افراز باید ابتدا به این مرجع تسلیم شود؛ با این حال، اگر ملک مورد نظر دارای سابقه ثبتی نباشد (جریان ثبتی آن به پایان نرسیده باشد) یا اگر یکی از شرکا محجور (مانند صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر باشد، صلاحیت رسیدگی به افراز از ادارۀ ثبت سلب شده و متقاضی باید مستقیماً به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کند. پس از ثبت تقاضا در اداره ثبت، کارشناس یا نقشه بردار اداره به محل مراجعه می کند و پس از بررسی نقشۀ ملک، صورت جلسۀ افراز را تنظیم می نماید؛ در این مرحله، ادارۀ ثبت بر اساس ضوابط شهرسازی (مانند حد نصاب های تفکیک شهرداری) تصمیم می گیرد که آیا ملک مورد نظر قابلیت افراز و تقسیم به قطعات مشخص را دارد یا خیر. اگر ملک قابل افراز تشخیص داده شود، تصمیم واحد ثبتی به تمامی شرکا ابلاغ می شود و آنها ده روز فرصت اعتراض در دادگاه شهرستان را دارند؛ اگر اعتراضی نشود و یا اعتراض در دادگاه رد شود، افراز قطعی شده و شرکا می توانند بر اساس صورت جلسۀ افراز، برای اخذ سند مالکیت مفروز سهم خود اقدام کنند. اما اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود (مثلاً به دلیل کوچک بودن ملک نسبت به حد نصاب های قانونی یا فنی)، ادارۀ ثبت گواهی عدم قابلیت افراز صادر می کند و در اینجاست که راه برای مرحلۀ نهایی، یعنی دستور فروش سهم الشرکه، باز می شود؛ بنابراین، طی کردن صحیح و گام به گام این مراحل، به خصوص در بخش اداری آن، تعیین کنندۀ سرنوشت نهایی مال مشاع و رهایی از شرکتی ناخواسته است.

فروش سهم الشرکه و دستور فروش مال مشاع غیرقابل افراز

در بسیاری از موارد، به ویژه در املاک کوچک، کارشناسان رسمی یا ادارۀ ثبت تشخیص می دهند که ملک مشاع از نظر فنی یا قانونی، قابل تقسیم به سهم های مستقل نیست (غیرقابل افراز است)؛ در این شرایط، قانون راهکاری تحت عنوان دستور فروش مال مشاع را پیش بینی کرده است تا هیچ شریکی در بن بست حقوقی گیر نکند. برای درخواست دستور فروش، ابتدا باید گواهی قطعی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک از سوی ادارۀ ثبت یا دادگاه صادر شده باشد و سپس، هر یک از شرکا می تواند با ارائۀ این گواهی به دادگاه عمومی حقوقی، تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع را مطرح کند؛ لازم به ذکر است که تصمیم دادگاه در این خصوص به صورت “دستور” صادر می شود، نه “حکم”، که این امر مهمی از نظر حقوقی است و قابلیت اعتراض و فرجام خواهی معمول را ندارد. پس از صدور دستور فروش، پروندۀ ملک برای اجرا به دایره اجرای احکام دادگستری ارجاع داده می شود؛ در این مرحله، ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی قیمت شده و از طریق مزایده عمومی به فروش می رسد. مبلغ حاصل از فروش ملک، پس از کسر هزینه های قانونی و اجرایی مزایده، به نسبت سهم هر یک از شرکا (مثلاً ۶/۲ برای یک شریک و ۶/۴ برای دیگری) میان آن ها تقسیم می شود و به این ترتیب، به حالت اشاعه پایان داده شده و حقوق مالی هر شریک، هرچند به صورت نقدینگی، تأمین می گردد. همچنین، لازم به ذکر است که شرکای مال مشاع، حق دارند سهم مشاع خود را (حتی قبل از افراز یا دستور فروش) به صورت انتقال سهم مشاع به شخص ثالث بفروشند؛ اما خریدار جدید نیز همچنان مالک سهم مشاع خواهد بود و باید قوانین تصرف در مال مشاع را رعایت کند، مگر آنکه کلیۀ شرکا به فروش کل مال به صورت توافقی رضایت دهند که در آن صورت، فروش به صورت عادی و خارج از تشریفات دستور قضایی مزایده انجام خواهد شد.

سوالات متداول (FAQ) برای سئوی بهتر

۱. آیا می توان سهم مشاع خود را بدون اجازه شرکای دیگر فروخت؟

بله، هر شریک حق دارد سهم مشاع خود را بدون رضایت سایر شرکا به شخص دیگری بفروشد. اما این فروش فقط در حد انتقال مالکیت سهم است و خریدار جدید نیز برای تصرف مادی در ملک (مانند ساخت و ساز یا سکونت) همچنان نیازمند کسب اجازه از سایر شرکای مشاع خواهد بود.

۲. اگر ملک مشاع قابل افراز نباشد، آیا می توان از فروش آن جلوگیری کرد؟

خیر، اگر گواهی قطعی عدم قابلیت افراز از سوی مرجع ذی صلاح صادر شود، هر یک از شرکا حق دارد دستور فروش مال مشاع را از دادگاه مطالبه کند و قانون این حق را برای خارج شدن از بن بست اشاعه پیش بینی کرده است. در این شرایط، جلوگیری از فروش صرفاً در صورتی ممکن است که سایر شرکا مایل به خرید سهم متقاضی فروش باشند.

۳. تفاوت اصلی افراز و تفکیک از نظر مرجع رسیدگی چیست؟

تفکیک (تقسیم ملک بزرگ به قطعات کوچک) همیشه در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک است و نیازی به حکم دادگاه ندارد. اما افراز (جداسازی سهم مشاعی شرکا) در حالت عادی در صلاحیت اداره ثبت است، ولی در صورت وجود محجور یا مفقودالاثر بین شرکا و یا در صورتی که ملک جریان ثبتی آن تمام نشده باشد، مرجع صالح رسیدگی به افراز، دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود.