فهرست مطالب
مشکلات حقوقی خرید ملک در ایران
خرید ملک یکی از مهم‌ترین معاملات مالی در زندگی افراد است که در صورت بی‌توجهی به جنبه‌های حقوقی می‌تواند مشکلات جدی به همراه داشته باشد. متأسفانه بسیاری از خریداران به دلیل ناآگاهی از قوانین و نکات حقوقی، پس از انجام معامله با مشکلات حقوقی خرید ملک مواجه می‌شوند و ناچار به مراجعه به دادگاه یا مشاوره با وکیل ملکی می‌گردند. به همین دلیل، بررسی دقیق اسناد و رعایت مسائل قانونی پیش از خرید خانه یا زمین، از اهمیت بالایی برخوردار است. در این مقاله به مهم‌ترین مشکلات رایج حقوقی در خرید ملک در ایران می‌پردازیم و نکاتی را بیان می‌کنیم که رعایت آن‌ها می‌تواند از بروز اختلافات و خسارات سنگین جلوگیری کند. این مشکلات شامل قولنامه و مبایعه‌نامه، انتقال سند (سند زدن ملک)، تنظیم قرارداد، شرایط فسخ قرارداد ملک، مسائل مربوط به ارث در املاک موروثی، و نیز خطرات خرید املاک توقیفی است که هر کدام را به تفصیل بررسی خواهیم کرد.
مشکلات حقوقی قولنامه در معاملات ملک
یکی از مراحل اولیه در خرید و فروش ملک، تنظیم قولنامه یا مبایعه‌نامه است. قولنامه یک قرارداد ابتدایی خرید ملک است که معمولاً در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شود و حاوی توافقات اولیه خریدار و فروشنده درباره ملک، قیمت و شرایط معامله است. هرچند قولنامه از نظر قانونی معتبر و لازم‌الاجرا است، اما چون انتقال رسمی سند در این مرحله انجام نمی‌شود، بی‌دقتی در تنظیم آن می‌تواند موجب بروز مشکلات جدی شود. برای مثال، فروشنده ممکن است پس از قولنامه به تعهدات خود عمل نکند یا ملک را به شخص دیگری واگذار کند. بنابراین بسیار مهم است که قولنامه با دقت و مطابق مقررات تنظیم شود و حتماً یک نسخه دارای کد رهگیری دریافت گردد تا معامله در سامانه رسمی ثبت شود.یکی از مشکلات شایع در معاملات قولنامه‌ای، احراز نشدن مالکیت و هویت واقعی فروشنده است. خریدار باید اطمینان حاصل کند که فردی که قولنامه را امضاء می‌کند، همان مالک قانونی ملک است یا از جانب او وکالت معتبر دارد. در غیر این صورت، ممکن است پول پرداختی شما به دست کلاهبرداران بیفتد یا حتی در دام فروش مال غیر گرفتار شوید.
برای نمونه، تصور کنید ملکی را از فردی خریده‌اید که مالک واقعی آن نبوده است؛ در این حالت نه تنها سرمایه خود را از دست می‌دهید، بلکه چه‌بسا به دلیل مشارکت ناخواسته در معامله مال غیر تحت پیگرد قضایی قرار گیرید.
پس یکی از اصول اساسی هنگام تنظیم قولنامه، بررسی سند ملک و احراز مالکیت فروشنده است. تطبیق مشخصات مالک در سند با کارت شناسایی او و مشاهده اصل سند یا وکالت‌نامه ضروری است.علاوه بر احراز هویت فروشنده، باید تمامی جزئیات و شرایط مورد توافق در متن قولنامه قید شود. مشخصات کامل ملک (آدرس، پلاک ثبتی، متراژ و غیره)، قیمت ملک و نحوه پرداخت (مثلاً میزان بیعانه و اقساط با تاریخ‌های معین)، تاریخ حضور در دفترخانه برای سند زدن ملک و همچنین شروط خاص معامله باید به روشنی نوشته شود. عدم ذکر هر یک از توافقات می‌تواند بعدها باعث اختلاف شود. به طور مثال، اگر طرفین شفاهی توافق کرده‌اند که بعضی لوازم منزل همراه ملک واگذار شود یا تعمیراتی توسط فروشنده انجام گردد، حتماً باید این موارد در قولنامه به صورت مکتوب درج شود. در غیر این صورت، اثبات چنین توافقاتی بسیار دشوار خواهد بود. به طور کلی قولنامه‌ای جامع و شفاف که همه موارد مهم در آن ذکر شده باشد، ریسک اختلافات آینده را کاهش می‌دهد.
اهمیت سند رسمی و چالش‌های سند زدن ملک
پس از تنظیم قولنامه و پرداخت بخش اولیه مبلغ، مرحله بعدی انتقال سند رسمی ملک است که در اصطلاح عامیانه به آن سند زدن گفته می‌شود. سند رسمی همان مدرک مالکیت ثبت‌شده ملک در اداره ثبت اسناد است که به نام خریدار منتقل می‌گردد. داشتن سند رسمی به نام خریدار از نظر قانونی اهمیت حیاتی دارد؛ زیرا طبق قانون، دولت و مراجع قانونی فقط کسی را به عنوان مالک می‌شناسند که نام او در سند رسمی (دفتر املاک) ثبت شده باشد. بنابراین تا زمانی که سند به نام شما منتقل نشده است، از دید قانون مالک ملک محسوب نمی‌شوید و صرف داشتن قولنامه برای اثبات مالکیت کافی نیست. بسیاری از خریداران به دلیل اهمال در همین مرحله دچار دردسر می‌شوند؛ برای مثال، فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نمی‌شود یا انتقال سند به دلیل وجود مشکلات ثبتی معطل می‌ماند و خریدار ناچار به اقدام قضایی می‌شود. شایان ذکر است که در قولنامه معمولاً تاریخی برای حضور طرفین در دفترخانه و انتقال سند قید می‌شود. اگر یکی از طرفین در آن تاریخ حاضر نشود، طرف دیگر می‌تواند با اخذ گواهی عدم حضور از دفترخانه و مراجعه به دادگاه، او را ملزم به تنظیم سند رسمی کند. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی شایع ملکی است که ناشی از امتناع فروشنده از انتقال سند به خریدار در موعد مقرر است.مشکلات حقوقی سند زدن ملک زمانی پیچیده‌تر می‌شود که ملک از نظر ثبتی وضعیت سالمی نداشته باشد. پیش از حضور در دفترخانه، حتماً باید وضعیت ثبتی ملک استعلام شود تا مشخص گردد ملک در بازداشت یا وثیقه نباشد و مانع قانونی برای انتقال آن وجود نداشته باشد.
ملکی که در رهن بانک قرار دارد یا توسط مرجع قضایی توقیف شده است، آزاد محسوب نمی‌شود و انتقال آن با مشکل قانونی مواجه خواهد شد.
در واقع فروش ملکی که به عنوان ضمانت بدهی در رهن بانک است یا بابت یک پرونده قضایی توقیف شده، از نظر قانونی ممنوع است.
اگر بدون توجه به این موارد اقدام به معامله چنین ملکی کنید، ممکن است بعداً در انتقال سند به مشکل جدی بخورید. برای مثال، در صورت در رهن بودن ملک، تا زمانی که وام مربوطه تسویه نشود و سند از رهن آزاد نگردد، دفترخانه انتقال را انجام نخواهد داد. یا در مورد ملکی که توقیف شده، ابتدا باید حکم رفع توقیف از سوی دادگاه صادر شود. تمامی این موارد باعث اتلاف وقت و هزینه برای خریدار خواهد شد. پس عاقلانه است که قبل از نهایی کردن معامله، با همکاری فروشنده از اداره ثبت اسناد استعلام گرفته و اطمینان حاصل کنید که ملک مشکل ثبتی یا بازداشتی ندارد. در صورت وجود بدهی یا رهن، می‌توان توافق کرد که بخشی از ثمن معامله صرف پرداخت بدهی و فک رهن شود تا سند آماده انتقال گردد. خلاصه اینکه مرحله سند زدن ملک بسیار حساس است و بی‌توجهی به آن می‌تواند مالکیت شما را متزلزل کند.
نکات حقوقی در تنظیم قرارداد خرید ملک
یک قرارداد خرید ملک (خواه قولنامه ابتدایی یا مبایعه‌نامه نهایی در دفترخانه) زمانی معتبر و کارآمد است که تمام نکات حقوقی لازم در آن رعایت شده باشد. تنظیم قرارداد بدون در نظر گرفتن جزئیات قانونی، زمینه‌ساز اختلافات بعدی خواهد شد. نخستین نکته، مشخصات و هویت طرفین قرارداد است. باید در قرارداد، نام و مشخصات کامل خریدار و فروشنده مطابق مدارک شناسایی درج شود و نمایندگان یا وکلای آن‌ها نیز در صورت حضور مشخص گردند. اگر فروشنده به وکالت از مالک اصلی امضا می‌کند یا ولیّ مالک (مثلاً پدر به جای فرزند صغیر) است، حتماً شماره وکالت‌نامه یا ولایتنامه و حدود اختیارات او ذکر شود. همچنین اگر ملک چند مالک مشاعی دارد، نام و سهم همه مالکین باید در قرارداد بیاید و همه آن‌ها (یا نماینده قانونی‌شان) ذیل قرارداد را امضا کنند. در املاک ورثه‌ای نیز که فروشنده‌ها وراث متوفی هستند، باید تمام وراث یا وکلای آنان قرارداد را امضا کنند و خریدار حتماً گواهی انحصار وراثت و مدارک هویتی ورثه را رؤیت نماید.
عدم توجه به این نکات می‌تواند موجب شود فردی که قرارداد را امضا کرده در واقع اختیار فروش تمام ملک را نداشته باشد و معامله از نظر حقوقی باطل یا غیرقابل اجرا شود.نکته مهم بعدی، درج مشخصات کامل ملک و شرایط معامله در قرارداد است. مشخصات ثبتی و فیزیکی ملک (شماره پلاک ثبتی، آدرس دقیق، مساحت عرصه و اعیان و …) باید به طور صحیح در قرارداد نوشته شود تا هیچ تردیدی در مورد موضوع معامله باقی نماند. همچنین نحوه پرداخت ثمن (قیمت ملک) به دقت مشخص گردد: اینکه چه مبلغی به عنوان پیش‌پرداخت (بیعانه) پرداخت شده، چه مبلغی در زمان تنظیم سند پرداخت خواهد شد و آیا بخشی از مبلغ مثلاً به صورت چک یا وام بانکی پرداخت می‌شود. اگر پرداخت‌ها مرحله‌ای است، زمان‌بندی و شرایط هر مرحله ذکر شود. شرط مهم دیگر، تعیین زمان و مکان تنظیم سند رسمی است. معمولاً دفترخانه مشخص و تاریخی برای حضور طرفین در نظر گرفته می‌شود که باید در قرارداد قید شود. به علاوه، هزینه‌های انتقال سند مانند مالیات، عوارض شهرداری، حق‌الثبت و حق‌التحریر دفترخانه مشخص شود که بر عهده کدام طرف است. تمامی توافقات جانبی دیگر نیز باید به صورت مکتوب در قرارداد بیاید؛ برای مثال اگر فروشنده متعهد به تخلیه ملک تا تاریخ معینی است یا تضمینی بابت سالم بودن ملک می‌دهد، این موارد نوشته شود. مشروط کردن قرارداد به وقایع خاص نیز از مواردی است که باید شفاف ذکر گردد. مثلاً گاهی خریدار شرط می‌کند اگر وام مسکن وی تا تاریخ مشخصی آماده نشد، حق فسخ داشته باشد یا فروشنده شرط می‌کند در صورت عدم پرداخت باقی مبلغ در موعد مقرر، قرارداد خودبه‌خود فسخ شود. وجود این شروط باید به وضوح در متن قرارداد آورده شود تا در صورت وقوع شرایط مورد نظر، تکلیف طرفین روشن باشد. خلاصه اینکه هرآنچه میان خریدار و فروشنده توافق شده باید مکتوب گردد؛ عدم درج حتی یکی از توافقات مهم می‌تواند مطالبه آن را در آینده غیرممکن سازد.
آخرین و perhaps مهم‌ترین نکته در تنظیم قرارداد ملک، استفاده از مشاوره حقوقی و دقت نظر یک متخصص حقوقی است. اگرچه مشاورین املاک تجربه خوبی در تنظیم مبایعه‌نامه‌های استاندارد دارند، اما حضور یک وکیل با تجربه در امور ملکی می‌تواند اطمینان شما را دوچندان کند. یک وکیل ملکی تمام بندهای قرارداد را با دید حقوقی بررسی می‌کند و در صورت وجود هر گونه ابهام یا نقص قانونی، قبل از امضا به شما گوشزد خواهد کرد. برای مثال، مجموعه نیک وکیل با در اختیار داشتن وکلای متخصص در حوزه ملک، اسناد و مدارک معامله را به دقت مورد بررسی قرار می‌دهد و وضعیت حقوقی ملک را برای خریداران شفاف می‌کند. با این کار، بسیاری از مشکلات پنهان (مانند بازداشتی بودن ملک، داشتن معارض، ایراد در سند و …) قبل از انجام معامله آشکار شده و امکان پیشگیری یا درج شروط مناسب در قرارداد فراهم می‌شود. بهره‌گیری از چنین خدمات مشاوره حقوقی ملک به خریداران کمک می‌کند با اطمینان و آگاهی کامل پای قرارداد را امضا کنند و ریسک معاملات ملکی را به حداقل برسانند.
فسخ قرارداد ملک و شرایط قانونی آن
یکی دیگر از موضوعات پراهمیت در معاملات ملکی، بحث فسخ یا برهم زدن قرارداد پس از امضا است. قراردادهای خرید و فروش ملک جزو عقود لازم به شمار می‌روند؛ به این معنی که هیچ یک از طرفین نمی‌تواند پس از امضای قرارداد، به صورت یکجانبه آن را فسخ کند مگر در شرایط خاصی که قانون پیش‌بینی کرده یا طرفین در قرارداد توافق نموده باشند.
بسیاری از افراد تصور می‌کنند هر زمان که پشیمان شوند می‌توانند قرارداد را لغو کنند، در حالی که این باور اشتباه است. فسخ قرارداد ملک تنها در موارد محدودی امکان‌پذیر است. یکی از این موارد، وجود خیار فسخ در قرارداد است؛ یعنی شرطی که به یکی از طرفین یا هر دو اجازه می‌دهد طی مدت معینی قرارداد را یکطرفه برهم بزنند. اگر چنین شرطی در مبایعه‌نامه ذکر نشده باشد، اصل بر لازم‌الإجرا بودن قرارداد است و حق فسخ وجود ندارد.
قانون مدنی نیز خیارات مشخصی را برای فسخ برشمرده است (مانند خیار غبن در صورت مغبون شدن، خیار عیب در صورت وجود عیب پنهان اساسی در ملک، خیار تدلیس در صورت فریب در معامله و غیره) که اعمال هر یک از آن‌ها شرایط ویژه خود را دارد. بنابراین بدون وجود دلیل قانونی یا قراردادی، صرف پشیمانی یا تغییر نظر موجب فسخ قرارداد نخواهد شد.
با توجه به لازم‌الاجرا بودن معاملات ملکی، توصیه می‌شود حتماً در زمان تنظیم قرارداد ملک درباره شرایط احتمالی فسخ و پیامدهای آن بین طرفین توافق شود. یکی از راهکارهای رایج، تعیین وجه التزام یا خسارت فسخ در قرارداد است. بدین صورت که طرفین توافق می‌کنند اگر هر کدام به تعهدات خود عمل نکرد یا خواستار فسخ غیرموجه قرارداد بود، مبلغی را به عنوان خسارت به طرف مقابل بپردازد. برای مثال، در بسیاری از مبایعه‌نامه‌ها شرط می‌شود چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود و از انتقال سند خودداری کند، باید مبلغی به عنوان جریمه تأخیر به خریدار بپردازد یا برعکس اگر خریدار تا موعد مقرر باقی مبلغ را پرداخت نکند و حاضر به انجام معامله نشود، بیعانه او به نفع فروشنده ضبط گردد. وجود این بندها باعث می‌شود فسخ خودسرانه برای طرفین هزینه‌بر باشد و کسی بدون دلیل موجه دنبال برهم زدن معامله نرود. با این حال، حتی در صورت پیش‌بینی خسارت، اصل بر انجام معامله است و فسخ یکجانبه فقط در مواردی امکان اجرایی دارد که قانون یا قرارداد مجوز آن را داده باشد.اگر پس از امضای قرارداد نیاز یا تمایل به برهم زدن آن پیدا کردید، بهترین راه مذاکره و تراضی با طرف مقابل است. در صورتی که هر دو طرف رضایت داشته باشند، می‌توانند با تنظیم یک توافقنامه کتبی (اقاله) قرارداد را فسخ و آثار آن را از بین ببرند. اما اگر یکی از طرفین راضی به فسخ نباشد، تنها راه شما توسل به دلایل قانونی خواهد بود. در چنین شرایطی حتماً با یک وکیل ملکی مشورت کنید تا بررسی کند آیا دلیلی برای فسخ از جانب شما وجود دارد یا خیر. به عنوان نمونه، اگر بعد از معامله کشف کنید فروشنده اطلاعات مهمی را کتمان کرده یا ملک دارای مشکل حقوقی اساسی بوده که از آن بی‌خبر بوده‌اید، شاید بتوان با عنوان خیار عیب یا تدلیس قرارداد را فسخ کرد. یا اگر خریدار متوجه شود قیمت ملک به شکل غیرمتعارفی بیش از ارزش واقعی بوده و دچار غبن فاحش شده است، ممکن است خیار غبن برای او قابل اعمال باشد. یک وکیل با تجربه می‌تواند با مطالعه قرارداد و شرایط پیش‌آمده، شما را در اتخاذ تصمیم درست راهنمایی کند. در هر صورت، باید آگاه باشید که فسخ قرارداد ملک امر ساده‌ای نیست و قوانین حاکم بر آن پیچیده‌اند؛ پس بهتر است از ابتدا با دقت قرارداد ببندید تا نیاز به فسخ پیش نیاید.
خرید املاک موروثی و مشکلات حقوقی ارث
یکی از موارد رایج در بازار مسکن ایران، خرید املاکی است که فروشنده آن‌ها از راه ارث مالک شده است. املاک موروثی به دلیل تعدد مالکین (ورثه) و تشریفات قانونی انتقال از متوفی، می‌توانند پیچیدگی‌های بیشتری نسبت به املاک عادی داشته باشند. اگر قصد خرید ملکی را دارید که فروشندگان آن وراث یک شخص متوفی هستند، حتماً باید مدارک مربوط به انحصار وراثت و انتقال ارث را با دقت بررسی کنید. نخستین مدرک لازم، گواهی انحصار وراثت است که از سوی دادگاه صادر می‌شود و در آن ورثه قانونی متوفی و سهم هر یک مشخص شده است. خریدار باید اصل یا کپی برابر اصل این گواهی را از فروشندگان دریافت و بررسی کند تا اطمینان یابد همه افرادی که مطابق قانون سهمی از ملک دارند، شناسایی شده‌اند. مرحله بعد، اطمینان از پرداخت مالیات بر ارث است. طبق قانون، تا زمانی که مالیات ارث مربوط به ملک پرداخت نشود، دفتر اسناد رسمی نمی‌تواند آن ملک را منتقل کند. بنابراین مشاهده مفاصاحساب مالیات بر ارث یا گواهی پرداخت آن نیز ضروری است.
چالش بزرگ در خرید املاک ورثه‌ای، هماهنگ کردن تمامی ورثه برای فروش ملک است. از نظر قانونی، تصرف یا فروش مال موروثی قبل از تقسیم ترکه فقط در صورت رضایت تمام وراث ممکن است. به عبارت دیگر، هر یک از ورثه نسبت به سهم خود مالک هستند و عدم موافقت حتی یکی از آن‌ها مانع از فروش تمام ملک خواهد شد.
خریدار باید دقت کند که تمامی ورثه (یا نمایندگان قانونی آن‌ها) قرارداد فروش را امضا کرده باشند، در غیر این صورت معامله فقط نسبت به سهم امضاکنندگان صحیح خواهد بود و سایر ورثه می‌توانند ادعای مالکیت بر سهم خود را حفظ کنند. در چنین وضعیتی خریدار مالک بخشی از ملک می‌شود و برای تملک کامل آن ناچار است سهم باقی‌مانده را از ورثه مخالف بخرد یا از دادگاه حکم تقسیم و فروش کل ملک را بگیرد که مستلزم صرف وقت و هزینه زیاد است. برای پیشگیری از این مشکل، حضور و موافقت تمامی ورثه در هنگام معامله ضروری است.
اگر یکی از ورثه به نمایندگی از بقیه اقدام به فروش می‌کند، باید وکالت‌نامه رسمی معتبر از سایر وراث داشته باشد و خریدار این وکالت‌نامه را رؤیت و ضمیمه مدارک کند.علاوه بر مسئله تعداد فروشندگان، وضعیت سند ملک موروثی نیز اهمیت دارد. گاه ملک هنوز به نام متوفی در اداره ثبت است و ورثه باید ابتدا آن را به نام خود ثبت کنند و سپس به خریدار منتقل نمایند. این کار مستلزم مراجعه به اداره ثبت و طی مراحل انتقال به نام وراث است که می‌تواند زمان‌بر باشد. در برخی موارد نیز وراث تصمیم می‌گیرند ملک را مستقیماً به خریدار منتقل کنند (اصطلاحاًjumbo انتقال مستقیم از متوفی به خریدار)، که این کار نیز تنها پس از اخذ گواهی انحصار وراثت و پرداخت مالیات بر ارث و با اجازه اداره ثبت امکان‌پذیر است. خریدار باید توجه داشته باشد که اگر سند هنوز به نام متوفی است، حتماً روند انتقال سند به نام خود را تحت نظر بگیرد و قسمتی از ثمن معامله را تا زمان تنظیم سند نگه دارد تا انگیزه کافی برای پیگیری کار توسط ورثه وجود داشته باشد. همچنین احتمال وجود وصیت‌نامه را نیز در نظر داشته باشید؛ زیرا ممکن است متوفی در حدود ثلث اموال خود را به غیر ورثه وصیت کرده باشد که در این صورت آن قسمت باید طبق وصیت عمل شود. در مجموع، خرید ملک ورثه‌ای نیازمند دقت و صبر بیشتری است. با بررسی مدارک مربوط به ارث و جلب همکاری تمام ورثه، می‌توان با خیال راحت‌تری چنین معاملاتی انجام داد. در صورت ابهام در هر مرحله، مشاوره با وکیل امور حسبی و ملکی بسیار راهگشا خواهد بود تا حقوق شما به عنوان خریدار در مواجهه با وراث محفوظ بماند.
خطرات خرید املاک توقیفی و دارای بدهی
منظور از ملک توقیفی، ملکی است که توسط مرجع قضایی یا قانونی، توقیف شده و مالک آن تا رفع توقیف حق فروش یا انتقال آن را ندارد. همچنین ملکی که در رهن بانک یا هر شخص دیگری باشد نیز به نوعی دارای محدودیت انتقال است. خرید این‌گونه املاک که دارای بازداشت قانونی یا وثیقه هستند، از پرریسک‌ترین معاملات ملکی است و بدون اقدامات احتیاطی می‌تواند به خسارت مالی خریدار منجر شود. همان‌طور که اشاره شد، فروش ملکی که در رهن بانک است یا بابت بدهی مالک توقیف شده از نظر قانونی با اشکال مواجه است.
در واقع تا زمانی که ملک آزاد نشده باشد، دفترخانه اسناد رسمی از انتقال آن خودداری می‌کند و حتی امکان ابطال معامله توسط دادگاه نیز وجود دارد. برای مثال، اگر مالک ملک را پس از صدور حکم توقیف به شما بفروشد، طلبکار می‌تواند ادعای بی‌اعتباری آن معامله را مطرح کند چون در زمان فروش، مالک قانوناً حق انتقال نداشته است.خطر اصلی برای خریدار در معامله یک ملک توقیفی یا در رهن، این است که علی‌رغم پرداخت پول، نتواند سند را به نام خود بزند. ممکن است فروشنده قول بدهد که مشکل را حل می‌کند، اما اگر موفق به رفع توقیف یا فک رهن نشود چه بسا خریدار بدون اینکه مالک قانونی شود متضرر گردد. در موارد رهنی، معمولاً مبلغ قابل توجهی از ثمن باید صرف بازپرداخت وام و تسویه حساب با مرتهن (مثلاً بانک) شود تا سند آزاد شود. اگر خریدار بدون اطمینان از انجام این کار کل مبلغ را به فروشنده بدهد، ریسک بزرگی کرده است. در خصوص توقیف‌های قضایی هم تا زمانی که دستور آزادسازی ملک از سوی دادگاه صادر نشده، هیچ انتقالی ممکن نیست. حتی اگر خریدار ملک را تصرف کرده باشد، از نظر حقوقی مالک شناخته نمی‌شود و ممکن است با شکایت طلبکار یا شاکی، معامله او باطل اعلام شود. چنین وضعیتی برای خریدار کابوس‌وار خواهد بود، زیرا هم پول پرداخته و هم مالکیتی کسب نکرده است.برای پیشگیری از این خطرات، بهترین راهکار دقت و تحقیق پیش از معامله است. استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک یا مشورت با دفترخانه‌ای که قرار است انتقال سند در آن انجام شود، اقدامی ضروری است. همان گونه که قبلاً ذکر شد، در سند مالکیت یک ملک اگر بازداشت یا رهن وجود داشته باشد، معمولاً قید می‌شود.
خریدار باید سند ملک را با دقت ملاحظه کند و اگر نشانه‌ای از بازداشتی یا رهن در آن است، پیش از هر چیز تکلیف آن را روشن نماید. در صورت رهن بودن، توافق کنید که مبلغ بدهی از محل ثمن معامله پرداخت و سند فک رهن شود و سپس باقی مبلغ به فروشنده داده شود. این کار را حتی‌الامکان به صورت مکتوب و با حضور در بانک انجام دهید تا از آزادی سند اطمینان حاصل کنید. اگر ملک توقیفی است، از فروشنده بخواهید نسبت به رفع توقیف اقدام کند و معامله را موکول به صدور حکم رفع توقیف نمایید. همچنین می‌توانید وجه معامله را تا رفع مشکل، نزد ثالث امینی نگه دارید. در هر صورت، خرید ملکی که مشکل حقوقی دارد نباید با عجله و بدون مشاوره انجام شود. قبل از انجام چنین معامله‌ای حتماً با یک مشاور حقوقی یا وکیل ملکی مشورت کنید تا تمامی مخاطرات احتمالی به شما گوشزد شود. چه بسا بهتر باشد در صورت پیچیدگی زیاد، از خیر خرید آن ملک بگذرید و ملک بدون مشکل قانونی پیدا کنید. به یاد داشته باشید که شفاف بودن وضعیت حقوقی ملک، شرط اولیه یک معامله امن است.
نقش وکیل ملکی در جلوگیری از مشکلات حقوقی خرید ملک
با توجه به مجموعه مشکلات و پیچیدگی‌هایی که بیان شد، روشن است که انجام معاملات ملکی بدون آگاهی کافی از قوانین می‌تواند بسیار خطرناک باشد. بسیاری از افراد تنها زمانی به فکر مشاوره حقوقی می‌افتند که کار از کار گذشته و درگیر دعاوی قضایی شده‌اند. در حالی که اگر از همان ابتدا از متخصصین کمک بگیرند، می‌توانند از بروز بخش زیادی از این مشکلات پیشگیری کنند. وکیل ملکی به وکیلی گفته می‌شود که به طور تخصصی در حوزه املاک و دعاوی مربوط به آن فعالیت دارد و تجربه رسیدگی به پرونده‌های ملکی را داراست. مشورت با یک وکیل ملکی پیش از انجام معامله یا حتی در خلال آن، شما را با نکات حقوقی پنهان آشنا می‌کند. این وکیل می‌تواند اسناد ملک را بررسی کرده، ایرادات احتمالی را بیابد، درباره شروط قرارداد به شما مشاوره دهد و اطمینان حاصل کند که حقوق شما به عنوان خریدار به بهترین نحو در قرارداد لحاظ شده است. همچنین در صورت بروز اختلاف یا تخلف طرف مقابل، وکیل ملکی می‌تواند از حقوق شما در مراجع قضایی دفاع کند و مسیر قانونی مناسبی برای حل مشکل انتخاب نماید. به طور خلاصه، حضور وکیل خبره در کنار شما به‌مثابه داشتن یک سپر محافظ در برابر خطرات حقوقی معامله است.نیک وکیل به عنوان یک مجموعه حقوقی متخصص در امور ملکی، نمونه‌ای از نهادی است که می‌تواند همراه مطمئنی برای خریداران ملک باشد. وکلای مجرب این مجموعه قبل از هر چیز با دقت کامل به بررسی اسناد و مدارک ملک می‌پردازند و وضعیت حقوقی آن را ارزیابی می‌کنند تا مشکلات احتمالی شناسایی شود. سپس راهنمایی‌های لازم را به موکلین ارائه می‌دهند و در صورت نیاز، در مذاکرات و تنظیم قرارداد نیز حضور فعال دارند تا از منافع موکل دفاع شود. نکته قابل توجه در شیوه کار نیک وکیل این است که پس از بررسی اولیه پرونده، تنها در صورتی پرونده را می‌پذیرند که شانس بالایی برای موفقیت در آن متصور باشند. به عبارتی دیگر، این مجموعه با ارزیابی دقیق جوانب قانونی و دلایل و مستندات موجود، پرونده‌هایی را قبول می‌کند که از نظر حقوقی قوی بوده و احتمال پیروزی موکل در آن‌ها زیاد باشد. این رویکرد علاوه بر افزایش درصد موفقیت پرونده‌های پذیرفته‌شده، نشان‌دهنده تعهد نیک وکیل به حفظ منافع موکلین و اجتناب از اتلاف وقت و هزینه آن‌ها در پرونده‌های کم‌ثمر است. بنابراین، خریداران املاک می‌توانند با اطمینان خاطر از خدمات چنین مجموعه‌ای بهره‌مند شوند و پیش از آنکه کار به دادگاه و اختلاف بکشد، با یک مشاوره حقوقی ملک دقیق و کارشناسانه، معامله‌ای امن و بی‌دغدغه را تجربه کنند.
با رعایت نکات حقوقی فوق و استفاده از تجربه اهل فن، شما می‌توانید فرآیند خرید ملک را با آسودگی بیشتری طی کنید. همواره به خاطر داشته باشید که پیشگیری از بروز مشکلات، بسیار کم‌هزینه‌تر و آسان‌تر از حل و فصل آن‌ها پس از وقوع است.
چرا ۹۰٪ افراد هنگام خرید ملک دچار مشکل حقوقی می‌شوند؟ راهکار اینجاست